CHANGING SYSTEM
상반기는
부동산 시장 바닥을
다지는 시기
낮아진 아파트 재건축 문턱
아파트 재건축 사업의 시작을 알리는 안전진단 문턱이 낮아졌다. 정부는 지난 1월 5일 ‘주택 재건축안전진단 기준’ 및 ‘도시·주거환경 정비계획 수립지침’을 개정 시행하고 있다. 우선 안전진단 평가항목 배점 비중을 조정했다. 구조 안전성은 50%에서 30%로 줄이고 주거환경은 15%에서 30%로 늘린게 핵심이다. 그동안 평가 점수가 30~55점 이하면 조건부 재건축(D) 판정을 받았으나, 조건부 재건축범위를 45~55점 이하로 조정했다. 45점 이하는 즉시 재건축 판정을 받도록 점수를 점수 범위를 개선한 것이다. 재건축 판단은 예비 안전진단, 1차 안전진단, 2차 안전진단(적정성 검토)으로 진행해 왔으나 사실상 2차 안전진단을 폐지했다. 다만, 지방자치단체에서 필요하면 적정성 검토를 관계기관에 의뢰할 수 있도록 했다.
강남 3구와 용산 빼고 규제지역 해제
국토교통부가 지난 1월 3일 업무보고에서 올해 부동산 관련 주요 업무를 공개했다. 거래 급감과 수도권 집값 하락으로 얼어붙은 부동산 시장을 정상화하기 위한 조치들이다. 국토교통부는 지난 1월 2일 주거정책심의위원회를 열어 ‘투기과열지구 및 조정대상지역 조정안’과 ‘분양가상한제 적용지역 조정안’을 심의·의결해 1월 5일부터 시행하고 있다. 이른바 강남 3구인 서울 강남·서초·송파와 용산구만 투기지역·투기과열지구·조정대상지역으로 남기고, 나머지는 모두 규제지역에서 풀린것 이다. 비규제 지역에 서는 대출, 세제, 청약, 거래 등 집을 사고파는 과정이 한결 자유롭다. 종합부동산세·양도소득세 등 다주택자 중과세가 사라지고, 1주택자의 주택담보대출비율(LTV)이 70%까지 가능해지는 등 대출 한도가 늘어난다. 청약 재당첨 기한도 10년에서 7년으로 줄어든다. 분양가 상한제가 적용되지 않으면 5~10년의 전매제한 규제와 2~3년의 실거주 의무 등에서 벗어나게 된다.
시장 전문가들은 상반기는 바닥을 다지는 시기가 될 가능성이 높다고 보고 있다.
‘부동산은 심리’라는 이야기가 있다. 수요자와 공급자 모두 시장 상황을 예의 주시하며 방향성을 주시하고 있다.
전매제한과 실거주 의무 완화
정부는 또 지역별 시장 상황을 고려해 전매제한 기간을 완화하고, 복잡한 관련 규정을 간소화했다. 수도권의 경우 공공택지(분양가 상한제 적용) 및 규제지역은 3년, 과밀억제권역은 1년, 그 외 지역은 6개월로 줄였다. 비수도권의 경우 공공택지(분양가 상한제 적용) 및 규제지역은 1년, 광역시 도시지역은 6개월로 완화하고, 그 외 지역은 전면 폐지하며 오는 3월부터 시행할 예정이다. 수도권 분양가 상한제주택에 적용되는 실거주 의무도 폐지된다. 거주 이전이 제약되고, 수요가 많은 신축 아파트 임대 공급을 위축시킨다는 지적을 고려한 조치다. 공공택지의 경우 실거주 의무기간이 최대 5년, 민간택지는 3년이었는데 이 의무가 없어진 것이다. 주택법 개정 사항이지만 정부는 소급 적용하겠다고 밝혔다.
4%대 특례보금자리론 출시
정부가 지난 1월 말 기존 보금자리론보다 주택가격, 소득 요건 등을 완화한 정책 모기지 상품을 출시했다. 안심전환대출(주택가격 6억 원 이내·대출한도 3억6천만 원)과 적격대출(주택가격 9억 원 이내·대출한도 5억 원)을 기존 보금자리론에 통합한 특례보금자리론이다. 9억 원 이하 주택 구입 때 연 4%대 금리로 5억 원까지 대출이 가능하다. 특례보금자리론의 최대한도인 5억 원을 일반형 40년 만기(연 4.5% 적용)로 빌리면 월 부담해야 하는 원리금은 225만 원, 연간으로는 2,700만 원이다. 새로 주택 매입 예정이거나 변동금리 주택담보대출을 고정금리로 갈아타려는 집주인 모두 이용할 수 있다.
‘빌라왕’ 전세 사기 바로 잡는다
지난해 ‘빌라왕’ 사태로 불거진 전세 사기 방지를 위해 정부가 팔을 걷어붙였다. 100%에 근접한 전세가율(매매가 대비 전세가 비율)을 활용한 무자본 갭투자(높은 전세가를 활용한 아파트 매입)를 막기 위해 오는 5월부터 전셋값이 집값의 90%를 넘는 주택은 주택도시보증공사(HUG)의 전세보증금반환보증(보증보험)에 가입할 수 없게 된다. 보증보험이 전세 사기의 미끼 상품으로 변질된 문제를 해결하기 위한 방안이다. 또 임차인이 있는 집은 먼저 보증보험에 가입해야 임대사업자 등록이 가능해진다. 국토교통부가 지난 2월 2일 내놓은 ‘전세 사기 예방·피해 지원 방안’의 주요 내용이다. 감정평가사의 시세 부풀리기도 차단한다. 앞으로 감정가는 공시가나 실거래가가 없는 경우에만 적용하고 ‘짬짜미(부당한 공동행위)’ 방지를 위해 감정평가사협회에서 추천한 법인의 감정가만 인정한다. 감정평가 유효기간도 기존 6개월에서 3개월로 줄인다.
10만 가구 눈앞에 둔 전국 미분양 주택
상반기는 바닥 다지는 시기
상반기 부동산 시장 전망에 대한 관심이 높다. 전문가들은 금리 인상과 경기 둔화 등 대외적인 변수와 미분양 증가, 아파트값 하락, 거래 절벽 등 부동산 시장 내부 변수가 영향을 미칠 것으로 내다보고 있다. 이런 가운데 취득세·양도세 완화 등 추가적인 규제 완화 조치가 나올 가능성도 배제할 수 없다. 어쨌든 시장 전문가들은 상반기는 바닥을 다지는 시기가 될 가능성이 높다고 보고 있다. ‘부동산은 심리’라는 이야기가 있다. 수요자와 공급자 모두 시장 상황을 예의 주시하며 방향성을 주시하고 있다. 투자 시장에서 원하는 상품을 최저 가격으로 매입할 가능성은 적다. 본인만의 잣대를 가지고 시장을 전망하며 ‘적정 시점’에 판단을 내려야 한다. 산이 깊으면 골도 깊을 수 있다. 하지만 그 골짜기도 바닥은 있기 마련이다.
