2023년 종합부동산세 부과 전망

종합부동산세는 과세기준일(매년 6월 1일) 현재 국내에 소재한 재산세 과세 대상인 주택 및 토지를 유형별로 구분하여 인별로 합산한 결과 공시가격 합계액이 유형별로 공제금액을 초과하는 경우, 그 초과분에 대하여 과세하는 세금이다. 앞으로 다가올 종합부동산세 납부고지서를 줄이기 위해서는 종합부동산세의 최근 세법 개정사항과 자신에게 적용되는 절세사항에 대해서 미리 알아둘 필요가 있다. 결론적으로 말하면, 2023년 종합부동산세는 작년보다 줄어들 전망이다. 주택 소유의 변동이 없다면 2022년도 개정된 세제개편안과 공시가격 하락으로 2022년 보다 2023년 종합부동산세는 줄어들 것이다. 그 이유는 다음과 같다.

• 주택분 기본공제가 확대되었다. 기존 주택소유자에게 적용되는 기본공제는 6억 원(1세대 1주택자는 11억 원)이었으나, 세제개편으로 인해 2023년에는 기본공제가 9억 원(1세대 1주택자는 12억 원)으로 상향되었다. 나아가 세율도 하향 조정되었으며 중과세율 적용도 3주택 이상이면서 과세표준이 12억 원을 초과하는 경우에만 적용되므로 납세자의 납세 부담이 줄었다.
• 부동산시장 하향 안정화와 공시가격 현실화율 수정이 이루어져 과세표준이 되는 주택의 공시가격이 2023년에 큰 폭으로 하락했다. 공동주택 공시가격은 전국 평균 18.6%가 하락하여 재산세뿐만 아니라 종합부동산세의 과세 대상자도 줄고, 납부세액도 대폭 줄게 될 것이다.

합산배제 주택일 경우의 절세방법

합산배제 대상 주택의 경우, 종합부동산세 과세표준의 주택에 포함되지 않아 과세가 되지 않는다. 그러므로 보유주택이 합산배제 대상 주택에 해당한다면 신고 기간인 9월 16일부터 9월 30일까지 홈택스 또는 관할세무서에 신고서를 제출하도록 하자.
대표적인 합산배제 주택은 매입임대주택이 있다. 임대주택 등록 시점에 따라 다른 매입임대주택의 요건을 살펴보도록 하자.

1. 2018년 3월 31일 이전 매입임대주택

2. 2018년 4월 1일 이후 매입임대주택

매입임대주택의 경우 여러 번의 개정을 통해 그 요건이 아주 엄격해졌다. 위에 언급되지 않은 수많은 제약조건들도 있으니 이를 꼭 참고하여 합산배제 여부를 검토하도록 하자.

대표적으로 2018년 9월 13일 이후 1세대가 국내에 1주택 이상을 보유한 상태에서 새로이 취득한 조정대상지역에 있는 ‘장기일반민간임대주택’은 합산배제 대상에서 제외되고 있고, 민간임대주택에 관한 특별법에 따라 2020년 7월 11일 이후 아파트를 장기일반민간임대주택(매입임대주택)으로 등록 신청하였으면 합산배제를 적용받을 수 없다.

1세대 1주택자에 해당하여 12억 원 기본공제를 받을 수 있는 경우

2022년 세제개편으로 인해 1세대 1주택자에 해당하는 경우가 다양해졌다. 1세대 1주택자란 세대원 중 1명만이 주택분 재산세 과세 대상인 1주택만을 단독으로 소유한 경우로서 그 주택을 소유한 자를 말하는데, 이에 해당하면 기본공제를 9억 원이 아닌 12억 원이나 받을 수 있다. 혹시 이에 해당하는 자신의 상황을 대입해보자.

• 과세기준일 현재, 세대원 중 1인이 그 배우자와 공동으로 1주택을 소유하고 해당 세대원 및 다른 세대원이 다른 주택을 소유하지 아니한 경우
• 신규주택 : 일시적 2주택자가 과세기준일 현재 신규주택을 취득한 날부터 3년이 지나지 않은 신규주택
• 상속주택 : 과세기준일 현재 상속개시일부터 5년이 지나지 않은 상속주택(지분율 40% 이하, 공시가격 6억 원(비수도권 3억 원) 이하인 경우에는 기간 제한 없음)
• 지방 저가주택 : 비수도권 내 읍·면 지역, 비수도권 내 동(洞) 지역 중 비광역시(세종시 포함) 지역, 수도권 내 연천·옹진·강화군 지역 2번부터 4번까지의 규정을 적용받으려는 납세의무자는 해당 연도의 9월 16일부터 9월 30일까지 관할세무서장에게 신청하여야 한다.

납부는 매년 12월 1일~15일, 납부유예와 분납 활용

납부유예를 납부기한 만료 3일 전까지만 신청하면 이를 허가받을 수 있다. 이 경우, 납부유예를 신청한 납세의무자는 유예할 주택분의 종합부동산세액에 상당하는 담보를 제공하여야 한다. 납부유예 조건은 다음과 같다.

• 과세기준일 현재 1세대 1주택자일 것
• 과세기준일 현재 만 60세 이상이거나 해당 주택을 5년 이상 보유하고 있을 것
• 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 소득 기준을 충족할 것
  • 직전 과세기간의 총급여액이 7천만 원 이하일 것(직전 과세기간에 근로소득만 있거나 근로소득 및 종합소득과세표준에 합산되지 아니하는 종합소득이 있는 자로 한정한다.)
  • 직전 과세기간의 종합소득과세표준에 합산되는 종합소득금액이 6천만 원 이하일 것(직전 과세기간의 총급여액이 7천만 원을 초과하지 아니하는 자로 한정한다.)
• 해당 연도의 주택분 종합부동산세액이 100만 원을 초과할 것

만약, 위의 납부유예 조건에 해당하지 않은데 거액의 종합부동산세가 부담된다면 납부고지서를 받고 나서 종합부동산세 납부기한까지 관할세무서장에게 분납 신청서를 작성하여 납부시점을 분산시키도록 하자. 납부세액이 250만 원 초과 5백만 원 이하일 때에는 해당 세액에서 250만 원 차감한 금액을, 납부세액이 5백만 원을 초과할 때에는 해당 세액의 50% 이하를 분납할 수 있다.

종합부동산세가 많이 적어졌다고는 하나 부담스러운 것이 사실이다. 다주택자의 경우 자신의 종합부동산세를 미리 계산해보고, 합산배제 및 과세특례에 해당하는 지 체크한 후 납부 전략까지 미리 세워보도록 하자.