확 바뀐 취득세 구조

현행 취득세는 2020년 7·10대책에 따라 2020년 8월 12일 이후부터 아래와 같이 1~12%까지 적용되고 있다.

구분	유상취득	증여취득
세율	1주택자(일시적 2주택): 1~3% 2주택자: 1~3%, 8%(조정대상지역) 3주택자: 8%, 12%(조정대상지역) 4주택 이상자: 12%	일반세율: 3.5% 중과세율: 12%
과세표준	실거래가액	기준시가 (단, 2023년부터 시가)

세제나 대출규제가 심한 서울 같은 조정대상지역(이하 규제지역)에서 2주택자가 추가로 1주택을 취득하면 최고 12%로 취득세를 내야 한다. 예를 들어 5억 원짜리 주택이라면 6천만 원이 된다. 다만, 비조정대상지역 내의 주택인 경우에는 12%를 적용하지 않고 그보다 낮은 8%를 적용한다. 이는 지방의 주택시장을 배려하는 취지가 있다. 1주택자가 조정대상지역 내의 주택을 취득해 2주택자가 된 경우 세율이 8%까지 올라갈 수 있으나 일시적 2주택자는 종전의 규정대로 1~3%가 적용된다.
여기서 일시적 2주택은 종전주택을 1년이나 3년 내에 처분하는 조건으로 혜택을 부여하는 제도에 해당한다. 한편 주택을 증여하면 원래 3.5%의 취득세율이 적용되는데 최근 이 세율이 12%까지 올라갔다. 다만, 이는 부모 등이 2주택 이상 보유한 상태에서 자녀가 조정대상지역 내의 기준시가 3억 원 이상인 주택을 증여받을 때 적용된다. 이때 증여받은 자녀가 무주택자인 경우에도 이의 세율이 적용되므로 주의해야 한다.

맞춤별 취득세 절세 방법

현재 적용되고 있는 취득세는 다주택자와 법인을 중심으로 최대 12%까지 나오도록 설계가 되어 있다. 따라서 이 세금을 줄이기 위해서는 취득 전에 세율부터 확인해야 한다.

1) 1세대 1주택자의 경우

1세대가 주택이 없는 상태에서 1주택을 취득하면 주택가격에 따라 1~3%의 세율을 적용받을 수 있다. 예를 들어 5억 원짜리 주택을 취득하면 1%인 500만 원 정도의 취득세를 부담하면 된다. 이때 생애 첫 주택(수도권 내는 4억 원, 수도권 외는 3억 원 이하)은 취득세를 50~100% 감면하므로 이 부분도 점검하는 것이 좋다. 참고로 앞에서 말한 ‘1세대’는 같은 주소에 사는 가족을 말한다. 1세대가 보유한 주택 수가 많은 상태에서 추가로 주택을 취득하면 취득세율이 높아진다. 따라서 취득하기 전에 세대분리를 적절히 해두는 것이 좋다. 이때 30세 미만자는 소득이 없으면 세대분리를 해도 1세대로 보게 되며, 65세 이상의 부모와 같이 거주한 경우에는 별도의 세대로 간주한다. 한편 취득세율은 주택 수에 따라 달라지는데 이때 주택 수에는 일반주택(시가표준액 1억 원 이상인 주택을 말함)뿐만 아니라 분양권, 조합원 입주권, 주거용 오피스텔도 포함됨에 유의해야 한다. 2020년 7·10대책에 따라 2020년 8월 12일 이후에 취득한 분양권 등도 주택 수에 포함하도록 했기 때문이다. 따라서 분양권이 2개인 상태에서 주택을 취득하면 3주택자에 해당되어 주택에 대한 취득세율이 8~12%가 적용될 수 있다.

2) 일시적 2주택자의 경우

현행 취득세는 1주택 이상 보유한 상태에서 추가로 주택을 취득하면 다주택자로 분류해 중과세를 적용하는 것이 원칙이다. 하지만 이사를 가면서 일시적으로 2주택이 되거나 새롭게 취득한 주택이 비조정대상지역인 지방소도시 등에 소재할 수 있다. 이러한 주택들에 대해서도 중과세를 적용하면 너무 가혹한 세제가 될 수 있다. 그래서 아래와 같은 원칙을 적용해 이러한 문제점을 해결하고 있다.

① 규제지역에서 규제지역으로 이사를 가는 경우: 신규주택 취득일로부터 1년 이내에 종전주택을 양도 시 1~3%를, 이를 위반 시 8%를 적용한다.
② 비규제지역에서 규제지역으로 이사를 가는 경우: 신규주택 취득일로부터 3년 이내에 종전주택을 양도 시 1~3%를, 이를 위반 시 8%를 적용한다.
③ 규제지역에서 비규제지역 또는 비규제지역에서 비규제지역으로 이사를 가는 경우: 종전주택을 양도하지 않아도 1~3%를 적용한다.

이를 일시적 2주택에 대한 양도소득세 비과세와 비교하면 아래와 같다.

구분	취득세 일반세율 적용을 위한 종전주택 처분기한	양도소득세 비과세를 위한 종전주택 처분기한
① 규제지역 → 규제지역	1년	1년
② 비규제지역 → 규제지역	3년	3년
③ 규제지역 → 비규제지역 또는 비규제지역 → 비규제지역	없음	3년

위 표를 보면 ① 규제지역 내에서 일시적 2주택이 된 경우에는 종전주택을 ‘1년’ 내에 양도해야 취득세를 1~3%로 적용받는 한편, 양도소득세 비과세를 받을 수 있다. ②의 경우에는 ‘3년’이 주어지고 ③의 경우 취득세는 처분기한이 없으나 양도소득세에서는 3년이 주어지고 있다. 따라서 본인의 상황에 맞게 종전주택의 처분시기를 결정하면 세부담을 줄일 수 있게 된다.

3) 증여의 경우

다주택자가 자녀 등에게 기준시가 3억 원 이상의 주택을 증여하면 취득세율이 12%가 나오므로 이 세율을 적용받지 않는 상태에서 증여를 선택하는 것이 좋다. 예를 들어 비조정대상지역의 주택을 증여하거나 조정대상지역 내의 주택을 증여할 때에는 기준시가가 3억 원에 미달한 주택을 증여하는 식이다. 이들은 12%가 아닌 3.5%의 세율이 적용되기 때문이다. 이 외에도 증여할 때 부채와 같이 부담부 증여를 하면 증여세와 취득세가순수증여에 비해 줄어들 가능성도 있다. 부담부 증여의 경우 증여 부분은 12%, 양도부분은 1~3%로 부과될 수 있기 때문이다. 한편 증여는 가급적 2022년 12월 31일 이전에 완료하는 것이 좋을 것으로 보인다. 2023년 이후부터 취득세 과세표준이 기준시가에서 시가상당액으로 크게 올라가기 때문이다.