부동산 세제에 국민의 관심이 쏠리다

최근 수년간 부동산 가격 변동은 상당수 국민을 소위 ‘멘붕’ 상태로 몰아넣었다. 스무여 차례가 넘는 정부의 부동산 대책 발표에도 시장 반응은 냉담했다. 부동산 투기와의 전쟁은 길고도 지루하게 이어져 왔다. 1966년 3월 국세청 개청 이듬해인 1967년 부동산 투기 억제 목적으로 “부동산 투기 억제에 관한 특별조치법”이 제정되었는데, 어느 시기에는 잠잠했다가 다시 도지는 고질병처럼 부동산 투기 문제를 달고 산 지 55년이 넘은 셈이다.
오늘날 대한민국에서 경제인의 한 사람으로 살아가는 데 있어 세금은 아무리 강조해도 부족함이 없다. 집을 소유하고 있는지 여부를 떠나 양도소득세는 국민적 관심사다. 집을 가진 사람은 말할 것도 없고 향후 내 집 마련을 고려하고 있는 경우에도 마찬가지다. 부동산과 관련된 세금에는 양도소득세뿐만 아니라 종합부동산세도 있다. 2021년부터 시행 중인 부동산 세제에 관한 내용과 내년도 세법 개정안 그리고 여야 대선후보들의 부동산 관련 공약을 살펴보기로 한다.
사전예약 없이 이루어지는 여행은 불안하다. 이들에게는 입석이 주어진다. 목적지까지 가기 위해서는 부대끼는 불편을 감수해야 한다. 설령 중간에 잠시 빈자리가 생겨도 금세 쫓겨날 수 있다. 세법 동향을 미리 챙겨 보는 것은 안전하고 편안한 좌석 여행을 위한 사전예약 정도의 수고로움이라고 생각한다.

2022년에도 적용되는 주요 부동산 세법 규정

① 변화한 세율 규정 세율과 관련된 내용이다. 거주자(개인)의 경우 2021년 1월 1일부터 세율(통상 ‘기본세율’이라고 함. 양도소득세는 소득세법 §55①의 세율 적용)이 조정되었다. 기존 6~42% 7단계 누진세율 구조에서, 최고 45%(과세표준 10억 원 초과 시) 구간을 신설했다. 조정대상지역 내 다주택자에 대한 중과세율도 인상했다. 개정 전에는 2주택자의 경우 기본세율에 10%p, 3주택 이상자는 20%p를 각각 가산했으나, 2주택자는 20%p, 3주택자는 30%p로 인상했다. 지방세를 포함할 경우 2주택자는 최대 71.5%, 3주택 이상자는 82.5%의 세율을 적용받게 된다. 6월부터는 주택 수 계산 시 분양권도 주택 수에 포함하도록 바꾸었다.
또한, 2년 미만 단기양도 주택에 대한 세율을 1년 미만이 40%에서 70%로, 1~2년 미만은 기본세율에서 60%로 인상했다. 그리고 분양권은 1년 미만 보유 시 70%, 1년 이상은 60%의 중과세율을 적용한다(기존은 조정대상지역 내에 한해 보유기간 불문 50%). 법인보유 주택에 대해서도 기존 법인세율에 10%p 가산하던 것을 20%p 가산으로 인상했다.

② 거주기간 요건의 추가 3년 이상 보유 토지 및 건물(주택 포함) 등에 대해 장기보유 특별공제를 적용해 왔으나, 올해부터는 거주기간 요건을 추가했다. 일반적으로 특별(소득)공제 조항은 조세 정책적 목적이 뒤따른다. 헌법재판소(2010.3.31.결정 헌법재판소2009헌가22외)에 따르면 동 조항의 취지를 부동산의 장기보유로 투기억제 효과와 물가상승 등 명목소득 배제 기능을 실현하는 데 있다고 봤다. 장기보유 특별공제 요건을 더 엄격히 한 것은 부동산 투기억제에 방점을 둔 것으로 이해된다. 거주요건 강화가 되레 주택 전세가격 상승의 요인이 되었다고 보는 사람도 있다.

③ 종합부동산세 세율 인상 종합부동산세 세율도 인상되었다. 2주택 이하(조정대상지역 내 2주택 제외)는 기존 0.5~2.7% 6단계 누진세율 구조에서 0.6~3.0%로, 3주택 이상(조정대상지역 내 2주택)의 경우는 기존 0.6~3.2%에서 1.2~6.0%로 인상(2배 수준)하였으며, 법인도 2주택(조정지역 내 2주택은 제외) 이하는 3.0%, 3주택 이상(조정지역 내 2주택)은 6.0%의 중과세율 적용 규정을 신설하였다. 한편, 1세대 1주택자 중 고령자 공제율을 상향(10~30% → 20~40%)하고 합산공제 한도도 인상(최대 70% → 80%)하는 등 사회적 보호계층에 대한 세제지원도 나왔다. 또한 법인의 종합부동산세 과세 시 기본공제(6억 원 상당)가 있었으나 이를 폐지했다. 반면, 1세대 1주택자에 대한 9억 원 상당액 공제액을 11억 원 상당액으로 상향 조정하였다.

2022년 부동산 세법 주요 개정(안)

정부의 세법 개정(안)에는 3주택 이상자 간주임대료 과세와 관련하여 소형주택에 대해 과세를 제외하던 특례규정을 2년 더 연장하겠다는 내용이 담겨 있다. 최근 기준시가 2억 원 이하 주택을 투기 목적으로 매입하는 사례가 있어 법안 통과 여부는 좀 더 지켜봐야 할 것 같다.상가건물 장기(5년 초과 임대) 임대사업자(임대수입 75백만 원 이하)에 대한 소득·법인세 5% 감면에 대한 적용을 종료하겠다는 내용도 있다. 종합부동산세 합산배제 주택에, 공공사업 시행자가 수용하는 방식으로 매입한 주택을 포함한다는 개정안도 나왔다. 실질이 공공주택이라는 측면에서 당연해 보이기도 한다.
정부(안) 외에 의원입법(안)으로 국회 계류 중인 사안도 있다. 고가주택 기준 상향(9억 원에서 12억 원으로)과 양도소득세 장기보유 특별공제율을 양도차익 규모별로 차등 적용(양도차익이 클수록 공제율은 낮게 적용)하자는 것이 눈에 띈다.
또한 연초 LH투기 재발방지 대책의 일환으로 비사업용 토지 중과세율을 상향(기본세율에 가산 10%p → 20%p)하고 장기보유 특별공제 적용을 배제하는 한편, 주말농장용 농지를 사업용 토지에서 제외하겠다는 정부의 발표가 있었으나 최종 확정까지는 여전히 미지수다.

여야 대선후보들의 주요 부동산 관련 공약

여당 후보의 경우는 실거주 부동산은 최대한 보호하되 투자·투기 목적 같은 비필수 부동산에 대해서는 강력한 제재가 필요하다는 입장이다. 구체적으로는 기본소득 토지세(국토보유세)를 신설하여 투기를 차단하겠다는 생각으로 이해된다. 언론보도에 따르면, 현재 0.17% 수준인 부동산 보유 실효세율을 1%까지 상향 조정한다는 것이다. 이는 향후 종합부동산세는 물론이고 양도소득세 등 관련 조세체계에 큰 변화가 뒤따르게 될 것이다. 부동산전담기구 설치도 눈여겨볼 만하다. 미실현 손익에 대한 세금부담 완충장치로 과세이연제도 도입 등도 검토되고 있다.

야당 후보의 경우는 여당 후보와는 달리 세금부담 완화에 무게중심을 두고 있다. 1가구 1주택자에 대한 종합부동산세 재검토나 다주택자 양도세를 한시적으로 감면(50%)하겠다는 것 등이 대표적 사례다. 현재까지는 새로운 제도 도입보다는 기존의 틀 내에서 규제를 최소화하고 세부담을 완화함으로써 부동산 가격을 안정시키겠다는 것으로 보인다.
주택을 사야 할지 팔아야 할지 고민하는 하는 경우라면, 적어도 내년 대선까지는 기다리는 것을 권하고 싶다. 이왕이면 새 정부 출범 시점까지나 종합부동산세 과세기준일(6월 1일) 경과 전까지 기다려 보는 것도 고려할 수 있다. 지금은 정치·경제·사회적으로 불확실한 지점에 있다는 것을 부정하기 어렵다. MZ세대가 ‘영끌’로 집을 산다고 한다. 살 수 있다면 그나마 다행이다. 21세기 우주여행의 시대에 대다수의 젊은 세대가 ‘집포자’로 남아 집시처럼 방황하게 할 수는 없다. 부동산 가격은 안정화되어야 한다. 이는 대선 후보 간에도 한 치의 이견이 없다. 내년 대선이 기대되는 이유다.