양도와 증여의 명확한 차이

주택과 아파트(이하 주택 등)의 소유권을 이전하는 방법에는 양도 또는 증여가 있다. 대금을 받고 주택 등의 소유권을 이전하는 경우를 ‘양도’라고 하고, 대금을 수령하지 않고 소유권을 이전하는 경우를 ‘증여’라고 한다. 즉 증여는 증여자(재산을 주는 사람)가 무상으로 상대방에게 재산을 준다는 의사표시를 하고, 상대방(수증자, 재산을 받는 사람)이 승낙함으로써 성립하는 민법상 계약의 한 형태이다.

일반증여와 부담부증여의 증여세 차이

증여는 일반증여와 부담부증여(負擔附贈與)로 구분할 수 있다. 일반증여는 증여대상 자산의 시가 평가금액을 그대로 증여하는 것이다. 예를 들어, 시가 평가금액이 15억 원인 경우 증여대상 금액을 15억 원으로 산정하여 증여세를 산출·납부한 뒤 증여가 이루어진다. 반면 부담부증여는 전세 보증금이나 주택담보대출 등 부채를 포함하여 증여를 진행하는 것이다. 시가 평가금액 기준 15억 원(최초 취득가액 6억 원)의 주택에 10억 원의 전세계약이 있는 경우, 이를 차감한 5억 원만큼에 대하여 증여세를 계산하고, 부채 부분은 양도가액으로 책정하여 양도소득세를 부담한다. 이때 양도소득세는 증여자가 부담한다. 즉, 일반증여는 수증자가 증여세를 부담하지만, 부담부증여는 수증자가 감소한 증여세를 부담하고, 증여자는 양도소득세를 납부한다. 간단히 표로 요약하면 다음과 같다.

	일반증여	부담부증여
증여자	-	양도세 납부
수증자	증여세 납부	증여세 납부

또한 일반증여와 부담부증여에 따른 증여세를 계산하면 다음과 같다.

	일반증여	부담부증여
증여금액	15억 원	5억 원
증여공제(성인자녀)	5,000만 원	5,000만 원
증여세 과세표준	14억 5,000만 원	4억 5,000만 원
세율	40%	20%
누진공제	1억 6,000만 원	1,000만 원
산출세액	4억 2,000만 원	8,000만 원

일반증여가 아닌 부담부증여를 통하면 3억 4,000만 원의 증여세를 절감할 수 있다.

양도소득세를 고려해야 하는 부담부증여

부담부증여의 경우 증여자의 양도소득세를 고려하여야 하며, 이때 양도소득세는 다음과 같다. (계산 편의를 위하여 필요경비 및 장기보유공제는 생략한다.)

	비과세 적용 시	일반세율 적용	2주택 중과세율 적용
양도금액(부채금액)	10억 원	10억 원	10억 원
취득금액(환산취득금액)	4억 원	4억 원	4억 원
양도차익	6억 원	6억 원	6억 원
과세대상 양도차익	2억 4,000만 원	6억 원	6억 원
세율	38%	42%	42% + 20%
누진공제	1,940만 원	3,540만 원	3,540만 원
양도소득세(지방소득세 포함)	7,898만 원	2억 3,826만 원	3억 7,026만 원

즉, 중과세율이 적용되는 조정대상지역 2주택자의 경우 부담부증여를 통하여 증여세는 3억 4,000만 원만큼 감소하더라도, 양도세가 3억 7,026만 원 증가하여 최종 세부담은 3,026만 원만큼 늘어나게 된다(거래에 따른 취득세는 별도로 책정된다). 요약하면, 채무 부분이 커질수록 증여로 처리되는 부분이 줄어들어 증여세 부분은 감소한다. 그러나 최초 취득가액 대비 현재 시세가 증가하면, 양도차익이 증가하여 채무 부분에 대한 양도소득세가 증가하게 된다. 물론 채무 부분에 대한 양도소득세는 비과세 조건을 고려할 수 있다. 증여대상 주택에 대하여 양도소득세-비과세 조건이 성립한다면, 부담부증여는 실질적으로 증여에 따른 세부담을 줄이는 효과가 있는 것이다. 다만, 최근 들어 양도소득세–비과세 판단이 매우 혼란스럽기 때문에 증여를 진행하기 전 반드시 세무 전문가와 충분한 상담 후 진행하기를 당부한다.