올해부터 취득한 분양권은 양도세 계산 시 ‘1주택’으로 간주

‘주택 수’는 양도소득세에서 1세대1주택 비과세를 적용받거나 다주택자로 중과세 대상이 되는지를 판단하는 중요한 기준이다. 단지 주택을 취득할 수 있는 권리에 불과한 ‘분양권’ 은 그동안 주택 수에 포함시키지 않았지만 올해부터 취득하는 분양권은 주택 수 계산에 포함되도록 바뀌었다. 이때 분양권은 대부분 아파트 분양권을 말하고 준공 시까지 주택용인지 상업용인지 확정되지 않은 오피스텔 분양권은 제외된다. 지금까지는 분양권을 가진 1주택자가 그 주택을 양도해도 1주택자로 보았지만 올해부터는 분양권이 있는 1주택자는 비과세 혜택은커녕 오히려 다주택자로 취급되어 세금폭탄을 맞을 수 있다.

분양권 보유한 1세대1주택자 ‘2년 보유’와 ‘장기거주’ 등 비과세 요건 강화

1주택자가 올해 이후 분양권을 취득하고 주택을 양도한 경우 거주 이전 등 목적을 가진 ‘ 일시적 2주택자’에 해당되는 때를 제외하고는 1세대1주택 비과세 혜택을 받을 수 없다. 물론 작년 이전에 취득한 분양권은 주택 수에서 제외되어 1세대1주택 비과세 대상이라고 해도 비과세 요건인 조정대상지역 ‘2년 보유’ 요건과 장기보유공제를 위한 ‘실거주’ 요건까지 매우 까다로워졌다.
보유기간의 경우 최종적으로 1주택 상태가 된 날(거주 이전 목적 등으로 일시적 2주택에 해당하는 기간을 포함한다.)부터 계산해 2년이 넘어야 한다. 과거에는 여러 채의 주택을 가지고 있다 해도 먼저 처분하고 양도차익이 많이 나는 주택을 최종적으로 팔면서 양도주택의 전체 보유기간이 2년만 넘으면 비과세 대상이 되었지만 올해부터는 최종 1주택 상태가 된 후 2년이 지나야 비과세 대상이 된다. 조정대상지역이라면 2년 거주 요건은 별도다.
또한 주택 수, 2년 거주, 2년 보유기간을 모두 충족해 비과세되는 1세대1주택에 해당해도 양도가액이 9억 원이 넘는 주택은 ‘실거주’ 기간이 중요해졌다. 과거에는 보유기간만 따져 장기보유공제를 해 줬지만 올해부터 양도하는 1주택은 보유기간뿐만 아니라 실거주(주민등록과 실제거주) 기간까지 10년이 넘어야 80% 공제를 모두 받을 수 있다. 1세대1주택으로 아무리 장기간 보유했어도 대부분 전·월세를 놓았다면 장기보유공제를 제대로 받을 수 없어 양도세 부담이 크게 늘어난다. 예컨대 20억 원에 양도하고 양도차익이 10억 원인 1주택자가 10년간 보유했지만 실거주는 2년밖에 못했다면 세금이 작년까지는 4,500만 원에 불과했지만 올해부터는 무려 1억 500만 원으로 2배 이상 뛰니 장기보유했다고 해도 팔기 전에 양도세 예상 세액을 계산해 봐야 한다.

분양권은 아무리 장기간 보유해도 최소 60% 양도세 중과세

분양권 양도는 어떨까. 분양권을 가진 1주택자가 주택이 아니라 분양권을 직접 양도하는 경우에도 세금이 대폭 늘어난다. 그동안 조정대상지역은 무조건 50%, 비조정지역은 1년 미만 50%, 2년 미만 40%, 2년 이상은 기본세율이 적용되었지만 6월부터 조정대상지역 여부와 상관없이 분양권은 모두 보유기간 1년 미만은 70%, 1년 이상이라도 60% 단일 비례세율로 과세된다. 유의할 것은 주택 수를 따질 때는 올해부터 취득한 분양권만 대상이 되지만 분양권 양도는 올해 이전에 취득한 분양권도 모두 개정세율이 적용된다는 사실이다.
결국 분양권 상태로 판다면 지방소득세를 포함해 실효세율이 최소 66%이니 분양권 상태의 매도는 피하는 게 좋다.

올해 취득한 분양권 포함 다주택자 양도세 10%씩 추가 과세

분양권 취득과 보유 때문에 다주택자가 되는 경우에 특히 주의해야 한다. 분양권이 주택 수에 포함되는 다주택자가 주택을 양도하게 되면 그동안 2주택에 10%p, 3주택에 20%p를 추가 과세해 왔지만 6월부터는 2주택 20%p, 3주택 30%p 등 10%p씩 더 추가 과세된다. 주택 수에 포함되는 분양권을 가진 3주택자가 주택을 양도하면서 양도차익이 10억 원이 넘으면 세율은 무려 80%가 넘는다(양도세 45% + 추가 과세 30% + 지방소득세 7.5%).

분양권이 종부세와 취득세에 미치는 영향

양도세에 이어 오는 6월 1일이 과세기준일인 종합부동산세(이하 종부세)도 크게 올랐다. 2주택 이하인 경우 0.5~2.7%이던 것이 0.6~3.0%(법인은 3%)로 약간 올랐으며, 3주택 이상, 조정대상지역 2주택은 0.6~3.2%에서 1.2~6.0%(법인은 6%)로 거의 2배 인상되고, 200%인 세부담상한도 300%가 되었다.
독특한 점은 종부세는 세율 적용을 하는 주택 수를 따질 때 양도세처럼 분양권을 포함하지 않는다는 것이다. 종부세에서는 세율 적용을 위한 주택 수를 따질 때 세대별로 합산하지 않으며, 분양권이나 입주권도 주택으로 보지 않는다.그러므로 올해 분양권을 취득하였다고 해도 1주택자라면 2주택 이상 중과세율을 적용받지 않는 것은 물론 60세 이상 고령자에 해당하거나 주택을 5년 이상 장기 보유한 경우에는 세금의 최대 80%까지 공제받을 수 있다.
조정대상지역 내 2주택, 조정대상지역 외 3주택 취득 시 8%, 조정대상지역 내 3주택, 조정대상지역이 아니더라도 4주택 이상자가 취득하는 주택의 경우 무려 12%로 오른 취득세는 어떨까. 원칙적으로 분양권은 취득세 과세대상이 아니지만 주택 수에는 포함된다. 2020년 8월 12일 이후 분양권을 취득한 후 새 주택을 취득하면 취득세는 중과세된다.

법인이 분양권이나 주택 양도하면 법인세 20% 추가 과세

법인이 분양권을 취득, 보유와 양도하는 경우의 세금 부담은 어떨까. 올해부터 법인이 주택을 양도하면 양도차익에 대한 법인세 외에 10% 추가 과세되던 것이 20%로 높아졌다. 20% 추가 과세 대상에는 주택과 별장뿐만 아니라 분양권·조합원 입주권이 모두 포함된다. 법인이 주택을 취득하면 12%의 무거운 세금을 부담하지만 분양권을 취득하거나 보유해도 종부세나 취득세(승계조합원은 입주권 취득 시 해당 토지지분은 과세)는 과세되지 않는다.

1주택자 분양권 취득해도 ‘일시적2주택’ 해당되면 보유·거주기간 모두 인정

분양권의 가장 큰 세무 문제는 양도세다. 올해 취득한 분양권을 보유한 채 주택을 양도하면 1세대1주택 비과세 혜택을 못 받는 것은 물론 다주택자 최대 30% 중과세에다 분양권 상태로 양도해도 최소 66%로 과세되는 등 세금폭탄이 될 수 있기 때문이다.

분양권을 새로 취득할 때는 매우 신중해야 하고 작년 이전에 취득한 분양권도 분양권 상태로 양도하지 않는 것이 상책이다. 하지만 올해 이후 분양권을 취득하는 경우라도 1세대1주택자라면 절세할 방법은 있다. 만약 거주이전 등 세법상 ‘일시적 2주택’에 해당하기만 하면 다주택자 중과세를 피할 수 있는 것은 물론 세제혜택에서도 보유기간과 거주기간을 모두 인정받을 수 있어 상대적으로 더 큰 절세가 가능해진다.