문재인 정부는 주택가격 안정을 위해 20여 차례가 넘는 대책을 발표하였다. 초기에는 과세강화대책으로 양도소득세에 초점이 맞춰졌지만, 지난해 연달아 발표한 6·17대책과 7·10대책을 통해 취득과 보유, 그리고 법인이 소유한 주택에 대한 과세강화대책을 공표하였다. 그런데 오히려 보유세는 그대로 둔 채 거래세를 높이는 정책을 폈고, 양도소득세 중과세가 되레 ‘매물잠김 현상’을 불러와 공급을 줄이는 역효과를 발생시켰다는 질타를 받게 되었다. 사안이 이렇다 보니 현 정부는 방향을 틀어 종합부동산세법 개정을 시행하였다.
이제 다주택자들은 종합부동산세(이하 종부세)에 관심을 가져야 한다. 올해부터 본격적으로 중과세되는 종부세를 감당할 수 있을지 가늠해 보고 계속 보유할 것인지 아니면 다른 대책을 세워야 할지 고민을 해야 한다.
올해부터 달라지는 종부세 개정사항을 보면 다음과 같다.

1) 다주택자 중과세율 인상 주택에 대한 종부세 세율은 일반세율과 중과세율이 있는데 중과세율이 종전(0.6~3.2%)에 비해 거의 2배 수준(1.2~6.0%)으로 인상되었다. 중과세율 적용대상자는 조정대상지역에 2주택 소유자 또는 전국 3주택 이상 소유자들이 해당된다. 따라서 중과세율이 적용되는 거주자는 주택수를 줄이는 것이 급선무이다.

2) 세부담상한율 인상 재산세나 종부세 같은 보유세는 전년도에 부담한 세액에서 일정비율까지만 세부담을 높일 수 있는데 이를 세부담상한율이라고 한다. 종전 조정지역에 2주택자는 200%, 3주택 이상자는 300%까지였는데 조정지역 2주택자도 300%로 인상되었다.

3) 공정시장가액비율 인상 종부세는 주택의 경우 주택공시가격에 공정시장가액비율을 적용한 금액을 종부세 평가액으로 산정한 다음 기본공제 6억 원(1세대1주택자는 9억 원)을 차감한 금액을 과세표준으로 삼는다. 세부담을 완화하기 위해 공시가격에 70%를 공정시장가액 비율로 적용했는데 2017년부터 매년 5%씩 인상해서 올해는 95%, 내년인 2022년도가 되면 100%가 적용된다.

4) 2021년도 종부세 예상 인상률은 250% 이상 종부세는 다음과 같이 계산하여 납부한다.

[공시가격 - 6억 원(9억 원)] × 공정시장가액비율 × 종부세율 = 산출세액
산출세액 - 세액공제 = 납부할 세액

올해부터는 종부세 계산에 영향을 미치는 네 가지가 모두 인상된다.
종부세의 근간이 되는 ①공시가격을 향후 시가를 반영하는 수준(현재 70% 수준을 90%로)으로 끌어올린다는 로드맵이 발표되었으며 이미 실행 중에 있다. 최근 수도권은 매년 10%가 넘는 수준으로 공시가격이 인상되고 있는데 서울의 강남4구는 20%까지 상회하기도 했다. 그러한 데다가 ②공정시장가액비율이 전년도에 비해 5% 인상되었고 ③다주택자에 대한 중과세율도 2배 가까이 인상된다. 마지막으로 ④조정대상지역의 2주택자의 경우 세부담상한율마저 200%에서 300%까지 상향 조정되었다.
따라서 올해 종부세는 전년에 비해 동일한 주택을 보유하고 있더라도 최소 2.5배에서 최대 3배까지 늘어날 것으로 예상된다. 종부세 인상은 여기서 그치지 않는다. 향후 3년간 인상률은 가파르게 상승할 것이다. 지난해 다주택자로 중과세되어 2천 5백만 원 정도 부담한 경우라면 향후 4년 후에는 1억 원대의 종부세를 부담해야 할 것으로 예측된다.

그렇다면 종부세 절세대책은 무엇일까?

① 종부세는 세대별 과세가 아닌 인별 과세를 하므로 일단 주택수를 줄이는 것이 급선무다.

주택수를 줄이는 방법은 보유실익이 없는 주택을 처분하는 것이다.
우선 양도세 부담이 적은 주택부터 처분해야 한다. 즉, 양도차익이 적은 주택 → 비조정지역주택 → 중과세가 배제되는 주택이나 입주권 → 중과세대상 중 세부담이 적은 주택(올해 5월 31일까지 처분해야 절세됨) 순으로 처분하되 기타 여러 가지 변수를 고려해야 한다.

② 보유할 실익이 있는데 양도세 부담이 큰 주택은 처분하는 것이 부담스럽다면 가족 간 증여나 매매를 통해 분산 소유하여 인별 주택수를 줄인다.

증여대상 주택은 수증자, 증여 후 양도시기, 증여당시 시가와 공시가격, 순수증여로 할 것인지 부담부증여로 할 것인지, 전체 또는 일부를 증여할 것인지에 따라 각종 세부담이 달라지므로 구체적 실행은 경험이 많은 전문가의 도움을 받아야 한다.

③ 부부 간 공동소유주택은 단독소유로 변경하는 것이 유리할 수도 있다.

1세대1주택자라면 부부 공동소유가 무조건 유리하지만 다주택자의 경우 오히려 불리할 수가 있다. 2주택일 경우 부부가 각각 1주택을 소유하면 1주택자로 일반세율이 적용되는데 2주택을 공동으로 소유하는 경우 각각 2주택자가 되어 중과세율이 적용될 수 있다.

④ 주택임대사업자 등록도 검토해야 한다.

비조정대상지역이거나 조정대상지역에 소재한 주택을 2018.9.13. 이전에 취득한 경우로써 공시가격이 6억 원(비수도권은 3억 원) 이하인 주택은 장기일반(의무임대기간 10년)으로 등록할 경우 종부세가 합산배제된다. 단, 아파트는 임대사업자로 등록할 수 없으므로 사업자등록대상 주택은 주거용으로 사용되는 오피스텔, 다세대·다가구·단독주택이나 연립주택만 가능하다.

⑤ 부모와 동거 중인 자녀는 세대를 분리한다.

종부세는 인별 과세를 하지만 연로자공제(60세 이상 최대 40%)와 장기보유공제(5년 이상 최대 50%)를 받으려면 1세대1주택 소유자만 공제(최대 80% 공제)대상이 된다. 동거 중인 자녀가 주택을 소유한 경우 부모가 소유한 1주택은 1세대2주택이 되어 세액공제를 받을 수 없다. 따라서 동거 중인 자녀와 세대분리를 해서 세액공제를 받는 것도 종부세를 줄이는 방법이라 할 수 있다.

⑥ 마지막으로 법인이 소유한 주택은 종부세 기본공제(6억 원)도 받을 수 없다. 또한 세율도 단일세율이 적용되는데 1주택은 3%, 2주택 이상은 6%가 적용된다.

종부세 부담을 줄이기 위해 법인전환한 주택은 처분하거나 개인소유로 전환하는 것을 고민해야 한다. 세감면 방식으로 법인전환한 주택은 처분하거나 개인전환 시 이월과세된 양도소득세나 감면된 취득세가 추징될 수 있음에 유의해야 한다.